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Vente d’immeuble et obligation de délivrance conforme

Civil - Contrat
27/01/2021
Dès lors que l’acte de vente contient une attestation sur l’état de l’installation électrique, la délivrance du bien vendu doit y être conforme.
La conformité s'apprécie au cas par cas par rapport aux engagements particuliers pris par le vendeur, dont l'inexécution méconnaît l'obligation de délivrance conforme. Une nouvelle affaire dans laquelle la responsabilité des vendeurs d'un bien immobilier est engagée.

Faits et procédure. – Par acte notarié de juin 2010, M. et Mme B. vendent un appartement auquel ils annexent une attestation d’un expert selon laquelle l'installation électrique date de moins de quinze ans. Soutenant que l'ancienneté de l'installation électrique de l'immeuble est supérieure à quinze ans et qu'elle présente de nombreuses anomalies, les acquéreurs assignent les vendeurs en indemnisation de leur préjudice, lesquels appellent en garantie l’assureur de l’expert. Ils obtiennent le versement de diverses sommes au titre de leur préjudice matériel et de leur préjudice de jouissance. Cette décision est confirmée en appel. Les vendeurs se pourvoient en cassation.
 
Solution. – La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle l’application à cette affaire de l'article 1604 du Code civil selon lequel « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ».
« La cour d'appel a constaté que l'acte d'acquisition mentionnait que l'état de l'installation électrique datait de moins de quinze ans. Elle a retenu qu'au moment de la vente de l'appartement, l'installation électrique présentait une configuration hétérogène mêlant des éléments remontant à la construction de l'immeuble, soit les années 1957-1960, à un tableau électrique mis en place en 2007 et à des fils postérieurs à 1980 et qu'elle présentait des anomalies mettant en cause la sécurité ».
La Cour de cassation approuve donc la cour d'appel d’en avoir déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme et qu'ils devaient être condamnés solidairement à réparer le préjudice subi par les acquéreurs.
 
Remarque. – Dans cette affaire, selon les acquéreurs, les vendeurs ne pouvaient ignorer l'état de vétusté de l'installation électrique, ayant occupé l'appartement pendant trois ans avant de le vendre.  De l’autre côté, les vendeurs avaient invoqué l’erreur commise par l’expert. Mais la cour d’appel n’a pas recherché s’ils s’étaient trouvés confrontés à un cas de force majeure car cette recherche ne lui avait pas été demandée. L’acte de vente les engageait dans toutes ses composantes. La bonne foi de ces derniers n’était pas certaine, l'état de l'installation électrique étant un point d’attention des acquéreurs pouvant être invoqué lors des négociations.
Autres illustrations : le vendeur d’une maison n’a pas été condamné à payer le coût des travaux de déplacement d'un coffret électrique de comptage EDF situé à l'intérieur de la propriété, l'emplacement du bloc électrique ayant été apparent et les acquéreurs ayant accepté l'immeuble en l'état (Cass. 3e civ., 22 janv. 1997, n° 94-20.127, Bull. civ. III, n° 24). En revanche, il y a manquement à l'obligation de délivrance du vendeur lorsque l’acte de vente précise que la maison est raccordée au réseau public d'assainissement alors qu’elle ne l’est que partiellement (Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 13-19.945 et 13-27.050, Bull. civ. III, n° 15).

 
Pour aller plus loin, v. le Lamy Droit du contrat, nos 2413 et 3210 et le Lamy droit immobilier, n° 3988.
 
 
Source : Actualités du droit