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La semaine du droit de l'immobilier

Civil - Immobilier
23/09/2019
Présentation des dispositifs des arrêts publiés au Bulletin civil de la Cour de cassation, en droit immobilier, la semaine du 16 septembre 2019.
Applicabilité – normes parasismiques – bâtiments existant – modification importante  
« Selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 27 février 2018), en 2006, la société civile immobilière Besson Josette (la SCI), ayant transformé une ferme en appartements locatifs, a confié le lot terrassement, maçonnerie, béton armé à la société Besson bâtiment, assurée auprès de la société MAAF assurances, le lot charpente, couverture, à M. X, puis à la société Pegorier, assurée auprès de la société Gan assurances (la société Gan) ; se plaignant de la non-conformité de l’immeuble rénové aux normes parasismiques, la SCI a, après expertise, assigné la société Besson bâtiment, la MAAF, M. X et la société Pegorier en indemnisation ; la société Gan a été appelée à l’instance (…) » ;
 
« Mais, ayant relevé que le décret du 14 mai 1991, modifié par celui du 13 septembre 2000 rendait les normes parasismiques applicables aux modifications importantes des structures des bâtiments existants et constaté que les travaux réalisés par la SCI avaient apporté de telles modifications, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que ces normes devaient s’appliquer, a légalement justifié sa décision ».
Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-16.986, P+B+I*
 
*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 23 octobre 2019.
 
Clause d’exclusion – normes techniques – dommage – définition contractuelle  
« Selon l’arrêt attaqué (Riom, 14 février 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 7 avril 2016, pourvois no 14-29.227 et no 14-29.311), le GAEC des Marcassins a confié à la société Perret, ayant fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, assistée de ses mandataire et administrateur judiciaires et assurée auprès de la société Gan assurances (la société Gan), la construction d'un bâtiment agricole ; après interruption des travaux, le GAEC des Marcassins et deux de ses membres, MM. X et Y, ont, après expertise, assigné la société Perret et son assureur en réfection de la charpente et indemnisation (…) » ;
 
« En statuant ainsi, alors que la clause d’exclusion visant les dommages résultant d’une méconnaissance intentionnelle, délibérée ou inexcusable des règles de l’art et normes techniques applicables dans le secteur d’activité de l’assuré ne permettait pas à celui-ci de déterminer avec précision l’étendue de l’exclusion en l’absence de définition contractuelle de ces règles et normes et du caractère volontaire ou inexcusable de leur inobservation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-19.616, P+B+I*
 
*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 23 octobre 2019.
 
Propriétaire riverain – droit de priorité – raisons du déclassement 
« Selon l’arrêt attaqué (Nancy, 4 septembre 2017), par acte notarié du 8 août 2013, la commune du Claon a vendu à Mme X une parcelle de terrain issue du déclassement d’une partie d’une voie communale décidé, après enquête publique, par délibération du conseil municipal du 20 juin 2012 ; que M. Y, propriétaire riverain, a assigné Mme X et la commune en nullité de la vente (…) » ;
 
« Mais, ayant retenu à bon droit que les propriétaires riverains des voies du domaine public routier n’ont une priorité pour l’acquisition des parcelles situées au droit de leur propriété que si le déclassement est consécutif à un changement de tracé de ces voies ou à l’ouverture d’une voie nouvelle et souverainement qu’il ne résultait d’aucune pièce que le déclassement fût consécutif à l’une ou l’autre de ces deux circonstances, la cour d’appel en a exactement déduit que M. Y ne bénéficiait pas d’un droit de priorité ».
Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 17-27.628, P+B+I*
 
*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 23 octobre 2019.
 
Astreinte pénale – Astreinte civile – démolition  
« Selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 5 mars 2018), par arrêt irrévocable du 23 décembre 2013, une cour d’appel statuant en matière civile a, à la demande de M. X, condamné M. Y à démolir les ouvrages qu’il avait réalisés en vertu d’un permis de construire annulé par la juridiction administrative, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, et s’est réservé la liquidation de l’astreinte ; M. X a assigné M. Y en liquidation de l’astreinte provisoire et en fixation d’une nouvelle astreinte (…) » ;
 
« Mais la cour d’appel a retenu à bon droit que les dispositions de l’article L. 480-7 du Code de l’urbanisme, relatives à l’astreinte prononcée par la juridiction pénale saisie d’une infraction aux règles d’urbanisme, n’étaient pas applicables à l’astreinte assortissant l’exécution de la condamnation à démolir ordonnée par la juridiction civile,
qui obéit aux dispositions des articles L. 131-1 à L. 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution ».
Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-16.658, P+B+I*
 
*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 23 octobre 2019.
 
PPRNP – défaut d’information – résolution de la vente 
« Selon l'arrêt attaqué (Agen, 21 mars 2018), par acte sous seing privé du 13 août 2008, puis par acte authentique dressé le 24 mars 2009 par M. X, notaire, la SCI Lauren Clair Soleil, ayant pour co-gérants M. Y et Mme Z, a vendu à la SCI Christelle et Marc un terrain de camping situé sur la commune de Castera-Verduzan ; dans le même temps, la société Clair Soleil a vendu à la société Chloé et Maëlle le fonds de commerce de camping ; le Cabinet A a été chargé d'établir le dossier de diagnostic technique ; à la suite du refus d'un permis de construire un local technique pour une piscine chauffée fondé sur les dispositions du plan local d'urbanisme, les sociétés Christelle et Marc et Chloé et Maëlle ont, sur le fondement de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement, assigné les vendeurs en résolution des ventes et en indemnisation de leurs préjudices pour défaut d'information sur l'existence d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) (…) » ;
 
« Mais il résulte des dispositions combinées de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement et des articles L. 271-4 et L. 271-5 du Code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction alors applicable, que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l'acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l'état des risques existants ; ayant relevé que le terrain de camping était situé en zone rouge du plan de prévention des risques d'inondation approuvé par arrêté préfectoral du 25 novembre 2008 publié le 18 février 2009 au recueil des actes administratifs des services de l'Etat dans le département, et que le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de vente n'en faisait pas état, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la consultation de ce recueil était susceptible de renseigner utilement les cocontractants, le site internet de la préfecture n'ayant qu'une valeur informative, en a exactement déduit qu'à défaut d'information sur l'existence des risques visés par le PPRNP donnée par le vendeur dans l'acte authentique établi le 24 mars 2009, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente ».
Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-16.700, P+B+I*
 
*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 23 octobre 2019.
Source : Actualités du droit