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Syndicat des copropriétaires : point de départ du délai de prescription de son action

Civil - Immobilier
08/06/2020
Le délai de prescription de l’action d’un syndicat de copropriétaires tendant à faire respecter le règlement de copropriété court à compter du jour où le syndicat a eu connaissance des faits.
Le propriétaire d’une chambre de service dans un immeuble soumis au statut de la copropriété l’a donnée ne location le 22 octobre 2001.
La locataire s’étant plainte d’infiltrations et de désordres, une expertise a été ordonnée en référé le 16 décembre 2004. Après dépôt du rapport d’expertise, le syndicat des copropriétaires a été condamné à payer à titre provisionnel au copropriétaire diverses sommes pour perte de loyers et à procéder, sous astreinte, à des travaux sur les parties communes.
Le syndicat des copropriétaires a alors, notamment, assigné le propriétaire en interdiction de poursuivre la location de cette chambre de service, qui contreviendrait au règlement de copropriété, et en restitution d’un trop-perçu sur l’indemnisation de son préjudice.
 
Les juges du fond ont déclaré l’action du syndicat des copropriétaires, prescrite. Pour ce faire, ils se sont fondés sur les dispositions de l’article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.), dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 nov. 2018 (JO 24 nov.), dite loi Élan. Aux termes de celles-ci, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Et Ils ont considéré que le délai de prescription de l’action du syndicat des copropriétaires avait commencé à courir à compter du jour où l’infraction avait été commise, soit le jour de la première location, et non à compter de la date de découverte de la location comme le fait valoir le syndicat (à savoir, au cours de l’année 2005).
 
La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018.
Elle relève que l’arrêt d’appel retient que les actions tendant à faire respecter le règlement de copropriété se prescrivent par dix ans et que le délai court du jour où l’infraction a été commise, soit, en cas d’affectation irrégulière d’un lot au cours de locations successives, de la date de la première location.
Et en conclut, qu’« en statuant ainsi, alors que le délai ne court que du jour où le syndicat des copropriétaires a connaissance de la location, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
 
Rappelons que désormais, les juges ne pourront que statuer en ce sens. En effet, la loi Élan, précitée, a modifié l’alinéa 1er de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Cet alinéa dispose ainsi que « les dispositions de l'article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ». Lesdites actions se prescrivent donc par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Source : Actualités du droit